每经记者 包晶晶    每经编辑 陈梦妤    

　　9月24日以来 ，涵盖金融、税收 、土地等方面的利好政策频出
，购房成本降低，购房需求被激发；10月
、11月市场持续回暖 ，房价企稳；北京、上海 、深圳等相继落实住房交易税费优惠政策
，再次降低购房成本。

　　11月19日晚，每经房产
、腾讯房产联合推出《楼市洞察》系列直播第三期 ，58安居客研究院院长张波、广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉 、同策研究院联席院长宋红卫（排名不分先后）做客直播间，深度分析新政“组合拳 ”之下的市场变化和未来趋势 。

　　对于近两个月来楼市的量价表现
，张波表示：“10月一线城市新房和二手房的找房热度，都超过了9月相应的水平 ，但11月上旬表现不及10月
。从线上找房热度来看
，一线城市比10月下旬下滑了2.3%，二线城市下滑了1.4%。
”

　　“但本轮政策‘组合拳’和此前相比 ，最大的不同在于政策出台的持续性
，并没有因为10月市场表现好，利好政策就停下了脚步 。11月继续跟进一揽子政策 ，之后一段时间的热度上升非常明显
。另一个现象是
，新房与二手房的成交差异在11月表现明显。新房热度下降明显，二手房的表现更为积极 。虽然议价空间在减小 ，但以价换量的现象还是存在
，所以二手房热度的增长，跟价格调整是有关的。”

　　根据李宇嘉的观察 ，之前的政策效应基本维持在1个月左右，此次新政已接近两个月
，效果仍然显著
。特别是以深圳和成都为代表的部分城市，市场表现非常积极。

　　“市场出现了几个积极变化 ，一是换房需求不仅带动新增挂牌上升
，交易量也在增长，因此整体挂牌量没有明显攀升；二是二手房业主降价卖房的动力有所减弱；三是二手房成交量增长 ，跟新房之间形成了相互驱动的现象 。也就是说
，业主可能会卖掉二手房去买新房，很多刚需群体借助小户型二手房来上车 ，从而带动改善型次新房和大户型新房成交量明显增长
。 ”

　　宋红卫特别指出：“与5·27政策效应相比
，当时新房案场到访转化率约5.5%，但此次新政转化率达到了8.8% ，提升相当明显
，原因就在于政策对预期和信心的影响。这次除了地方性政策，包括财政部、住建部
、央行等都出了一系列政策来提振市场信心 。
”

　　（注：5月27日 ，上海市住建委等四部门联合印发文件，明确上海将进一步优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求等九条新措施）

　　“从案场实际转化情况看
，受信心影响的人群占到67%，也就是说不受新政本身内容影响 ，更多影响的是预期本身
。值得注意的是
，本轮新政后，部分购买力偏低的人群也逐步具备了购房资格。这部分群体中 ，有些还需要置换二三线城市的房子
，再购买新房，而二手房的流通性又偏弱 ，一定程度上影响了整个购房需求在核心城市的释放 。”

　　在李宇嘉看来
，取消普通住宅和非普通住宅标准更利好新房市场
。

　　“这一政策还有一个很重要的信号意义，在房地产交易循环链条不畅的时候 ，要把交易环节的税费砍掉。不管是契税 、个税
，还是开发商前期缴纳的比如土地增值税等 。未来涉及购房者的三个税种，都可能降到很低甚至取消
。把税收放在后端 ，并不是征收房产税，而是让后端能够更多地用税收做房产存量的维护。一方面有助于前端交易的形成
，把交易量做大；另一方面也有助于存量房时代对房屋养老金等的重要补充 。 ”

　　宋红卫指出：“二手房领域税费偏重，尤其是改善性房源 ，税费加大了交易成本
，影响整个交易的流畅度。政策对核心城市二手房是比较大的利好，可以加快整个二手房市场的流通
。尤其在一线城市 ，比较典型的特征是一二手联动性
，传导链条比较紧密。之前我们做过一个测算，上海二手房交易中 ，37%存在置换性需求
，即100套房子里，有37套房是卖掉后用于购买新房的 。虽然契税
、增值税、个税重点集中在二手房本身 ，但一定程度上对于新房市场的带动也有置换链条传导的影响
。”

　　张波表示
，未来所有的交易环节过程中，税和费都会有明显减少 ，甚至可以说零成本的可能性更大（除二手房中介费外）。对于一线城市来说，本身交易的税费就高且房价总价也高
，因此政策效果一定有，对于大面积段改善的利好是明显的 。但是也必须看到 ，限购放开之后
，外围区域往高能级城市买房的现象在增多
。综合来看，在一些中小城市未必有直观的改变 ，但对高能级城市是确定的利好。

　　三位嘉宾一致认为
，当前是刚需置业的最佳时期，但不同群体的买房逻辑需要转变 。

　　李宇嘉认为：“对购房者而言 ，现阶段不管是首付 、利率
、税率等
，还是可挑选的区域、产品 、范围
、城市，宽松度都非常大
。比如你是非深圳户籍 ，现在想去深圳买房
，原来没法买，现在外围放开限购的区域都可以买。可以说 ，当前是史上最友好的买房时期 。
”

　　宋红卫表示，纯刚需群体
，只要负担得起就可以入市了，但在购房过程中一定要注意识别资产
。过去普涨的很多是被行情带动起来的资产 ，可能未来会面临一定的价格调整。

　　“对于工作年限比较短、工作不稳定的群体
，切忌盲目加杠杆，风险比较高 。而考虑购置多套房产 ，或者本身就有多套房产的群体
，未来不是所有房子都能保值升值，所以要重新进行资产配置。目前已经拥有一定量住房 、生活中出现压力的人群 ，建议考虑降级置换
，适度往外围走一走，购置总价比较低
、风险比较小的房子
。”宋红卫说。

　　张波也对刚需置业提出了中肯建议：“过往10年或再早一些 ，一般建议大家都是跳一跳、够一够
，因为当时房价处于不断上涨阶段 。现在情况不同了，不是说有了15%首付就一定要上车 ，而是要更加保守地估计长期的现金流问题
。无论是置换，还是首套
，都要更加清晰地知道自己未来的收入问题。此外，整个房地产行业的止跌回稳 ，不等于每个城市 、每个区域、每个小区都止跌回稳
，当下要买房，不能偷懒 ，要到市场上去看
，要了解挂牌量
、价格变化，这是非常重要的功课 。 ”